PERUSTAVA | RAKENTAJAN VINKIT
Rakennusoikeus tontilla on tontin arvon mitta
Rakennusoikeus on keskeinen tontin hintaan vaikuttava tekijä. Tontin kiinnostavuus sijoituskohteena on siis sitä suurempi, mitä suurempi rakennusoikeus tontilla on. Erityisesti pääkaupunkiseudulla rakennusoikeus määrittää tontin arvokkuutta. Perustavan asiantuntija kertoo, mitä rakennusoikeus oikein merkitsee ja miten se kannattaa parhaiten hyödyntää oman kodin rakennuspaikalla.
Pyysimme Perustavan vastaavaa rakennesuunnittelijaa Arto Leppästä kertomaan rakennusoikeuden järkevästä hyödyntämisestä omakotitonteilla. Leppänen toimii Perustavan päärakennesuunnittelijana ja vastaa rakennesuunnittelun kokonaisuudesta rakennushankkeissa eri toimijoiden kesken.
Haja-asutusalueilla tontin koko ei rajoita rakennusten kokoa, sillä rakennusoikeus haetaan erikseen poikkeusluvalla.
Pinta-alojen laskennan sanasto
Kokonaisala: Kaikkien tontilla olevien rakennusten pinta-ala. Tähän lasketaan mukaan kaikki katetut rakennukset ulkoseinien mukaan.
Kerrosala: Rakennuksen pinta-ala 250mm seinäpaksuuden mukaan laskettuna. Myös kiinteistövero lasketaan virallisen kerrosalan mukaan.
Tontin tai rakennuspaikan kerrosalalla tarkoitetaan kaikkien tontille rakennettujen rakennusten yhteenlaskettua kerrosalaa. Yläkertojen matalampia tiloja, jotka alittavat 1,6 metriä, ei lasketa kerrosalaan.
Huoneistoala: Rakennuksen asuinpinta-ala. Huoneistoalaan lasketaan mukaan kevyet seinät. Kantavia seiniä ja tulisijoja ei lasketa mukaan huoneistoalaan.
Talousala: Asemakaavassa on joskus erikseen määritetty talousalan rakennusoikeus. Esimerkiksi omakotitalon aputiloja voidaan laskea talousalaan. Useimmiten talousalaan laskettavaan tilaan pitää rakentaa erillinen sisäänkäynti.
Rakennusoikeus kiinnostaa tontin tai kiinteistön ostajaa Leppäsen mukaan syystäkin. Tontin hintaan keskeisimmin vaikuttavia tekijöitä ovat rakennusoikeus sekä tontin sijainti.
Tiiviisti rakennetuilla kaupunki- ja taajama-alueilla pienellekin tontille voi mahduttaa kelpo omakotitalon piharakennuksineen. Kauempana asutuskeskuksista haja-asutusalueilla tontin koko ei niinkään rajoita rakennusten kokoa, sillä rakennusoikeus haetaan poikkeusluvalla erikseen.
Leppänen kertoo, että rakennusoikeus on tontin arvon mitta ja sen järkevä ja tarkka hyödyntäminen on taloudellisesti järkevää:
“Kun tonttia myydään pääkaupunkiseudulla, niin rakennusoikeus lähestulkoon määrittää tontin arvon.“
Sisällys
- Rakennusoikeus tontilla on tontin arvon mitta
- Rakennusoikeus tontilla määräytyy asemakaavan mukaan
- Kerrosluku, talousala ja kerrosala
- Rakennusoikeus tontilla kannattaa hyödyntää täysimääräisesti
- Rakennusoikeus ja piharakennukset
Rakennusoikeus tontilla määräytyy asemakaavan mukaan
Leppäsen mukaan tonttien rakennusoikeudet olivat edeltävällä vuosituhannella tyypillisesti hyvin pieniä. Nykyisin uusissa kaavoissa pienemmillekin tonteille saa rakentaa enemmän.
Rakennusoikeus voi vaihdella eri alueilla paljonkin kaava-alueiden asemakaavamääritysten mukaan. Asemakaavaa säätelevät vuorostaan maankäyttö- ja rakennuslaki sekä rakennusjärjestys.
Tontin rakennusoikeudesta kertoo parhaiten tontin tehokkuusluku, e-luku. Tehokkuusluku on aina ilmoitettu asemakaavassa, ja se kertoo rakentajalle, kuinka monta kerrosneliötä tontille voi rakentaa. Tehokkuusluku voi olla hyvin pieni, esimerkiksi 0,1, tai isompi kuten 0,4. Mitä suurempi tehokkuusluku, sitä enemmän rakennusneliöitä tontille saa siis rakentaa, selventää Leppänen.
Kun tontin pinta-ala - joka tyypillisesti ilmoitetaan neliömetreinä - kerrotaan tehokkuusluvulla, saadaan tontin rakennusoikeudellinen neliömäärä.
“Jos ajatellaan vaikka että ois 500 neliön tontti ja siellä ois 0,24 tehokkuusluku, niin sinne saisi rakentaa 120 neliötä kerrosalaa.”
Luvuissa on harvemmin tulkintaeroja tai alueellista vaihtelua, vain e-luvun suuruus vaihtelee. Maanpäällisen rakennusoikeuden lukuja on siis vaikea tulkita väärin. Kellaritilojen osalta tulkinta voi vaihdella, kertoo Leppänen.
Esimerkki Espoon Kalliomäen asemakaavasta. Kartan tehokkuusluku, e-luku, määrittää tontin rakennusoikeuden. (Kartta on kuvakaappaus osoitteesta https://kartat.espoo.fi/)
Esimerkki 1. Tavallinen omakotitalo
Tontin rakennusoikeus (kerroasala) on 150 m2 (asuinrakennus) + 9 m2 (talousala)*. Huoneistoalaltaan 123 m2 rakennuksen kokonaisala on ulkoseinien mukaan laskettuna 159 m2.
Kerroasala lasketaan 250 mm seinäpaksuuden mukaan. Näin ollen talon virallinen kerroasala on 146 m2 + 9 m2 (Puutalojen todellinen seinäpaksuus on useimmiten 300 mm ja kivitalojen 400 mm).
Esimerkki 1. Kokonaisalaltaan 159 m2 omakotitalo.
Kerrosluku, talousala ja kerrosala
Rakennusten kerrosluvun määrää kaava-alueilla asemakaava. Kerrosluvulla on erityisesti kaupunkikuvallinen merkitys. Pienille tonteille rakennetaan usein kahteen kerrokseen, jos kaava sallii sen.
Asemakaava säätelee myös lisärakennusoikeutta, eli mahdollisuutta rakentaa talousalaa tietyn verran. Leppäsen kertoo, että lisärakennusoikeutta voi tietyin ehdoin hyödyntää suunnittelussa. Esimerkiksi omakotitalon aputiloja voidaan laskea talousalaan.
Rakennusoikeuden yhteydessä puhutaan usein myös kerrosalasta. Kerrosala tarkoittaa rakennuksen kerrosten yhteenlaskettua pinta-alaa aina ulkoseinien ulkopintaan asti. Ulkoseinän 250 mm paksuuden ylittävä osa katsotaan sallituksi rakennusoikeuden ylitykseksi. Tämä vaikuttaa rakennusoikeuden laskemiseen siis siten, että kerrosalasta huomioidaan ulkoseinien sisällä oleva pinta-ala ja ulkoseinistä se osuus, joka on paksuudeltaan maksimissaan 250 mm.
Tontin tai rakennuspaikan kerrosalalla tarkoitetaan kaikkien tontille rakennettujen rakennusten yhteenlaskettua kerrosalaa. Yläkertojen matalampia tiloja, jotka alittavat 1,6 metriä, ei lasketa kerrosalaan.
Asemakaava määrää rakennusten kerrosluvun kaava-alueilla. Pienille tonteille rakennetaan usein kahteen kerrokseen, jos kaava sallii sen.
Rakennusoikeus tontilla kannattaa hyödyntää täysimääräisesti
Leppänen suosittelee omakotirakentajaa hyödyntämään tontin rakennusoikeuden täysimääräisesti. Siitä on apua, jos taloa on joskus myymässä. Yleensä rakennusoikeus tontilla on mahdollista hyödyntää kokonaan. Kustannukset voivat toimia rajoittavana tekijänä. Rakennusoikeuden käyttö kannattaa suunnitella niin, että koko kerrosala on mahdollista käyttää myöhemmin, jos sitä ei käytetä kokonaan heti. Siksi rakennusten sijoittelulla tontille on merkitystä, jos tontille on jäämässä kerrosalaa. Rakennusneliöiden tehokkaaseen hyödyntämiseen Leppänen kannustaa käyttämään kokeneen pääsuunnittelijan ja arkkitehdin apua. Pääsuunnittelija vastaa rakennusoikeuden käytön kokonaisuudesta.
Käytännössä rakentajan on pohdittava ja päätettävä, rakentaako yksi-, puolitoista- vaiko kaksikerroksisen talon. Talousrakennuksen pinta-alasta voi käyttää osan päärakennuksen talousalana, jos talosta haluaa rakentaa suuremman. Kellarineliöitä on mahdollista myös hyödyntää; niiden laskeminen kerrosalaneliöissä vaihtelee paikkakunnittain - kellarit joko lasketaan kerrosalaan kuuluvaksi tai ei. Kellareissa voi olla asuintiloja tai pelkästään varastotiloja (aputiloja), Leppänen kertoo.
Useampikerroksisissa (2 tai 1,5 -kerroksiset) taloissa välipohjan aukkoa ei lasketa kerrosalaan. 5 m2 tekniseen tilaan, jonne on käynti ulkoa, voi käyttää talousalan rakennusneliöitä. Tässä voi olla kuitenkin kuntakohtaisia eroja.
Toisinaan rakennusoikeuden hienoinen ylittäminen, esimerkiksi noin 5%, on Leppäsen mukaan mahdollista. Tämä vaihtelee paikkakunnittain, ja paikallinen rakennusvalvonta on taho, jolta asian voi tarkistaa. Jos kerrosalaneliöt menevät tiukille, niin rakennusvalvonnasta kannattaa kysyä, onko ylittäminen mahdollista ja voiko talousalanelöitä hyödyntää aputiloina. Lisäkerrosalan hakeminen on myös mahdollista, erityisesti vanhoilla kaava-alueilla, mutta tasavertaisuuskysymykset tulevat tyypillisesti vastaan.
“Poikkeustapauksissa voi hakea lisäkerrosalaa. Se on oma prosessinsa sitten sitä lähteä hakemaan ja niihin yleensä suhtaudutaan aika nihkeästi.”
Rakennusoikeus ja piharakennukset
Jos rakennusoikeutta jää yli tontilla rakennusvaiheen jälkeen, Leppänen suosittelee käyttämään sen talousrakennusten tai asuintilojen käyttöön - sitä ei voi myydä naapurille, ellei tontin rajoja lähdetä muuttamaan. Rakentamatta jäänyt kerrosala on Leppäsen mukaan ainakin pääkaupunkiseudulla ikään kuin hukkaan heitettyä, sillä jokaisella rakennusoikeusneliöillä on arvonsa.
"Talousrakennukset, joita voi kutsua myös piharakennuksiksi, voivat käsittää autosuojan, varaston, ulkosaunan, liiterin. Kunnan tai kaupungin rakennusjärjestyksessä määrätään kuinka paljon saa talousrakennuksia rakentaa ilman rakennuslupamenettelyä."
Kerrosalaan lasketaan myös talousrakennukset, joissa seinäpinta-alaa on enemmän kuin 70%. Seinistä 30% auki olevan talousrakennuksen neliöitä ei lasketa kerrosalaan; autokatokset ovat tyypillisesti tällaisia piharakennuksia. Kaava ilmaisee nämä plus-merkinnällä sekä määrittämällä talousalan rakentamista. Myös talousrakennusten rakennusneliöitä koskee ylittämissääntö, tarkentaa Leppänen.
Esimerkki 2. Kellarillinen talo, jossa osa kellarista lasketaan mukaan kerrosalaan, osa ei.
Suunnittelu ja kuvat: KOLU Arkkitehdit Oy / Joonas Koskela / Arkkitehti SAFA
Esimerkki 2. Kellarillinen talo, autalli ja varastot
Laajuustiedot
Tontin pinta-ala 750m2, rakennusoikeus e=0.25 188 k-m2 Lisärakennusoikeus 30 k-m2
Asuinrakennus
Kokonaisala 227+6 = 233 k-m2, kerrosala 180+6 = 186 k-m2, kerrosala US250 165+6 = 171 k-m2
Huoneistoala 141 m2, kellarin pinta-ala 47m2
Talousrakennus
Kokonaisala 31 m2, kerrosala 31 k-m2, kerrosala US250 31 k-m2
Autokatoksen pinta-ala 23 m2, varasto 8 m2
Talousrakennuksen 31k-m2 kerrosalasta 30 km2 lasketaan lisärakennusoikeuteen ja 1k-m2 varsinaiseen rakennusoikeuteen.
Talo
Kohteen kerrosala lasketaan ulkoseinien ulkopinnan mukaan. Kerrosalasta vähennetään portaan aukko. Jos talossa olisi alempaan kerrokseen avoin tila, se vähennettäisiin myös, mutta ulkoseinä sen takana laskettaisiin kerrosalaan. Tässä kohteessa rakennuksen kerrosala ei ylitä tontin asemakaavan mukaista rakennusoikeutta, joten ulkoseinän paksuudesta johtuvaa ylitystä ei tässä kohteessa ole. Laajuustiedoissa on kuitenkin esitetty myös kerrosala 250mm seinänpaksuudella, mutta tämä talo ”kuluttaa" tontin rakennusoikeutta 186 kerrosneliömetriä. Koska talo sijoittuu rinteeseen, talon alempi maanpintaan rajoittuva taso muodostaa ns. sekakerroksen, joka sisältää kerrosalaan laskettavaa tilaa ja kellaritiloja. Kellarin osuus ei vie rakennusoikeutta.
Tämän kohteen asemakaava on vanha ja siihen ei voida suoraan soveltaa uudistuneita määräyksiä. Jos tonttia koskeva asemakaava on saanut lainvoiman vuoden 1.1.2000 jälkeen, lasketaan talon kerrosala siten, että siitä vähennetään ulkoseinän paksuuden 250mm ylittävä osuus. Tällä pyritään siihen, että energiatehokkaammat seinärakenteet eivät kuluta tontin rakennusoikeutta. Vanhemmilla asemakaava-alueilla rakennusvalvontaviranomainen yleensä myöntää vähäisenä poikkeamana seinän paksuudesta johtuvat ylitykset. Uusilla kaava-alueilla se ei ole poikkeama, vaan ns. normaali käytäntö.
Uusilla (v.2000 jälkeen) kaava-alueilla kerrosalasta voidaan vähentää myös hormit ja talotekniset kuilut sekä ulkoa käytettävä tekninen tila. Vanhoilla asemakaava-alueilla ne voidaan usein myös vähentää, mutta ylitys on vähäinen poikkeama, jonka viranomainen voi perustellusti myöntää.
Esimerkiksi Espoon rakennusvalvonta kokemukseni mukaan tulkitsee, että ulkoseinän paksuudesta, hormeista ja kuiluista, sekä teknisestä tilasta johtuva rakennusoikeuden ylitys saa olla maksimissaan 5% rakennusoikeudesta, jotta se voidaan myöntää rakennusluvan yhteydessä vähäisenä poikkeamana. Tulkinnat vaihtelevat eri kunnissa. Esimerkiksi Vantaalla vanhoilla asemakaava-alueilla rakennusoikeutta on viimevuosina myönnetty rakennusluvan yhteydessä vähäisenä poikkeamana jopa varsin avokätisesti. Poikkeama tulee toki aina perustella hyvin. Perusteeksi ei riitä pelkkä halu rakentaa enemmän.
Autokatos
Autokatoksia tai ei lasketa rakennuksen kerrosalaan, mutta kokonaisalaan ne lasketaan. Pääsääntöisesti autokatos ei siis kuluta tontin varsinaista rakennusoikeutta, mutta poikkeuksena tästä on Helsinki. Helsingissä asemakaavoissa on usein erillinen lisärakennusoikeus, johon autosuoja voidaan laskea. Mikäli Helsingissä tonttia koskeva asemakaava ei anna lisärakennusoikeutta autosuojan rakentamiseen tai määrää sitä rakennettavaksi muulla merkinnällä, täytyy se laskea varsinaiseen kerrosalaan, olivatpa sen seinät kuinka umpinaisia tahansa. Tässä kohteessa asemakaava mahdollistaa erillisen enintään 30m2 talousrakennuksen, jota ei lasketa varsinaiseen rakennusoikeuteen. Koska autokatosrakennuksen pinta-alaksi varastoineen muodostui 31m2 kuluttaa se yhden neliön varsinaista rakennusoikeutta.
Lisäkerrosalasta
Jos tontilla on lisärakennusoikeutta, voi tontille rakentaa lisäkerrosalaa varsinaiseen rakennusoikeuteen kuuluvan kerrosalan lisäksi. Se millaisia tiloja lisärakennusoikeudella voidaan rakentaa, riippuu siitä, mitä asemakaava tarkalleen ottaen säätää ja miten rakennusvalvontaviranomainen sitä tulkitsee.
Esimerkiksi asemakaava voi mahdollistaa täysin erillisiä, rakennukseen liittyviä, rakennuksen sisällä olevia, yksi tai monikerroksisia tai vaikkapa seiniltään pääosin lasia olevia tiloja rakennettavaksi varsinaisen rakennusoikeuden lisäksi. Näillä määräyksillä asemakaavoittaja ohjaa rakentamaan "lisäbonuksena" tietyntyyppisiä tiloja, jotka muutoin voisivat jäädä tekemättä.
Asemakaava voi määrätä myös, että nämä tilat ovat esimerkiksi talous-, varasto-, sauna-, yhteis-, harrastetiloja tai viherhuoneita. Asian vielä monimuotoisemmaksi tekee se, että näistä määräyksistä rakennusvalvontaviranomaisella on mahdollisuus myöntää myös poikkeamia ja näin myös monesti tehdään.
Esimerkiksi, jos kaavassa on mahdollistettu lisäkerrosalaa talousrakennukseen, voi viranomainen vakaasti harkittuaan ja perustellusta syystä myöntää rakennusluvan yhteydessä vähäisen poikkeaman, jotta lisärakennusoikeutta voidaan käyttää tai talossa kiinni olevan autotalliin tai harrastetilan rakentamiseen. Poikkeamisissa lähtökohtana tulee olla se, että poikkeaminen tuottaa määräysten mukaista rakentamista laadukkaamman ratkaisun.
Tontin suunnittelua ja rakentamista ohjaavat aina sitä koskeva asemakaava ja tontin muut ominaisuudet. Hyvä suunnittelija ottaa arkkitehtonisen laadun ja toiminnallisten näkökohtien lisäksi huomioon myös tontin arvokkaan rakennusoikeuden tarkoituksenmukaisen ja tehokkaan käytön.
Joonas Koskela, Arkkitehti SAFA (Esimerkkikohteen suunnittelija)
KOLU Arkkitehdit Oy
Haaveiletko oman talon rakentamisesta?
Lataa alla olevasta linkistä ilmainen 10 askelmaa omaan kotiin -opas. Sen avulla osaat aloittaa talon rakentamisen, vaikka et tietäisi aiheesta vielä paljoa.
PERUSTAVA – Rakentajan asiantunteva kumppani
Perustava on luotettava betoniperustusten suunnittelija ja urakoitsija. Meiltä saat rakennushankkeeseesi maaperätutkimuksen, perustus- ja elementtisuunnittelun, päärakennesuunnittelun (PRS), maarakennuksen, paalutuksen ja perustukset. Lisäksi teemme väestönsuojat, tukimuurit, kellarit ja betonirungot.
Palvelemme yksityisiä rakentajia, talotoimittajia ja rakennusliikkeitä ympäri Suomen.
Miksi Perustava?
- Saat meiltä kaikki hankkeen perustukset ja tukimuurit sekä perustusten rakennesuunnittelun yhdellä sopimuksella – vaivattomasti ja ennalta sovitussa aikataulussa.
- Voimme auttaa sinua omalla rakennesuunnitteluosaamisella säästämään koko hankkeen kustannuksissa.
- Palvelemme sinua myös tontin maaperätutkimuksissa koko Suomessa. Kun tilaat laadukkaasti tehdyn tutkimuksen meiltä, kaikki perustamiseen liittyvien suunnitelmien teko on yhden toimijan käsissä.
- Voimme hoitaa tontin maanrakennuksen Etelä-Suomessa – kiinteällä urakkahinnalla. Kun kaikki perustamiseen liittyvä – suunnitelmista toteutukseen – on yhden toimijan hallussa, urakkarajat pysyvät selkeinä.
- Vastaamme kaikista perustamisvaiheessa tarvittavista pöytäkirjoista ja dokumenteista.
Palveluihimme kuuluvat
- Maaperätutkimukset koko Suomen alueella
- Perustussuunnittelut osana perustustoimitusta kaikkialle Suomeen
- Maanrakennus Etelä-Suomessa
- Perustukset kaikkiin hankkeisiin
(maanvaraiset, paalutettavat ja kellarilliset perustukset sekä talousrakennusten perustukset) - Tukimuurit
- Kellarit ja kivirungot
- Kokonaiset hallit ja toimitilat asennettuna omalta elementtitehtaaltamme Lammilta
Tutustu palveluihimme
Lisätietoa rakentamisesta
- ← Edellinen
- 1
- 2
- 3 (nykyinen)
- 4
- 5
- 6
- 7
- …
- 10
- Seuraava →